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Immobilienwissen

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Zu einer Zwangsversteigerung kommt es beispielsweise deswegen, weil der Eigentümer überschuldet ist oder weil sich eine Erbengemeinschaft nicht einigen kann, wie mit einer gemeinsamen Immobilie verfahren werden soll. Bei der Zwangsversteigerung handelt es sich folglich um eine Art des Vollstreckungsverfahrens. Diese ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsvollstreckung eindeutig geregelt, sodass jede Zwangsversteigerung engen Gesetzmäßigkeiten unterliegt.

Zwangsversteigung aus gesetzlicher Sicht

Aus gesetzlicher Sicht versteht man unter einer Zwangsversteigerung die mit staatlichen Mitteln gelenkte Durchsetzung von Ansprüchen, die ein Gläubiger an den Schuldner stellt. Im Zuge einer Zwangsversteigerung wird dem Gläubiger somit die Möglichkeit geboten, seine quasi offenen Forderungen zu bedienen, indem er eine Vollstreckung im Bereich der unbeweglichen Vermögens des Schuldners vornimmt. Dieses unbewegliche Vermögen umfasst neben Grundstücken auch deren Aufbauten, also ganze Gebäude oder Gebäudekomplexe, ganze Immobilien, also auch Eigentumswohnungen.
Natürlich ist eine derartige Anordnung für den Betroffenen Schuldner zunächst einmal ein Schock. Nun ist von Seiten des Schuldners schnelles Handeln erforderlich, wenn er seine Immobilie vor der nun drohenden Zwangsversteigerung retten möchte.

Zuständigkeit

Zuständig für eine Zwangsversteigerung und das gesamte Verfahren ist das zuständige Vollstreckungsgericht. Als dieses fungiert in den meisten Fällen das jeweilige Amtsgericht, in dessen Zuständigkeitsbereich die zu versteigernde Immobilie beziehungsweise das Grundstück liegt. Dieses prüft den Antrag und wird dann die Zwangsversteigerung erlassen.
Erlässt nun auf Antrag des Gläubigers das Gericht einen Beschluss über die Eröffnung eines Zwangsversteigerungsverfahrens, so wird dieser sowohl dem Gläubiger als auch dem Schuldner zugestellt. Diese beiden Parteien sind in erster Linie Beteiligte am Verfahren.

Wer profitiert von einer Zwangsversteigerung?

Bei Zwangsversteigerungen gibt es immer wieder Immobilien unterhalb des Marktpreises. Doch oft gibt es nur unvollständige Informationen über eine Immobilie und so bringt der Kauf immer auch ein gewisses Risiko mit sich. Im Durchschnitt sind Immobilien in der Zwangsversteigerung aber günstiger als solche, die auf dem freien Markt angeboten werden. Ob Käufer ein Schnäppchen machen können oder nicht, hängt stark davon ab, wie viele Interessenten mitbieten: Gibt es mehrere Bieter, kann eine attraktive Immobilie auch zu einem Preis oberhalb des festgestellten Verkehrswertes über den Tisch gehen.

Ablauf der Zwangsversteigerung – Worauf Bieter achten sollen

Grundsätzlich muss dem Erlass einer Zwangsversteigerung durch das zuständige Gericht zunächst einmal ein Antrag vorausgehen. Diesen Antrag kann nur durch den Gläubiger gestellt werden. Der Gläubiger muss hier meist seine Ansprüche durch entsprechende Einträge im Grundbuch nachweisen können, was oft dann der Fall ist, wenn beispielsweise den Verpflichtungen aus der Baufinanzierung oder einem Ratenkredit, welcher durch die Immobilie abgesichert wurde, nicht mehr nachgekommen werden kann.
Versteigerungstermine sind öffentliche Termine, an denen jeder teilnehmen darf. Wer mitbieten möchte, muss voll geschäftsfähig, also über 18 Jahre alt sein und beim Termin seinen Personalausweis vorlegen. Wer nicht selbst vor Ort sein kann, kann jemand anderen mit einer Vollmacht ausstatten. Üblicherweise fordert der Gläubiger, dass Bieter eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent hinterlegen. Dies kann in Form eines bestätigten Bundesbank- oder Verrechnungsschecks, als Bankbürgschaft oder per Überweisung an das Gericht geschehen. Sicherheitsleistungen mit Bargeld sind nicht zulässig.

Der Versteigerungstermin beginnt mit der Feststellung der Verfahrensbeteiligten und der Mitteilung der relevanten Daten zum Versteigerungsobjekt: Der Rechtspfleger verliest zum Beispiel den Grundbucheintrag und nennt den Verkehrswert der Immobilie sowie das Mindestgebot. Anschließend beginnt die Bieterstunde, die mindestens 30 Minuten dauern muss, theoretisch aber beliebig lang sein kann, bis das letzte Gebot abgegeben ist. Die Gebote müssen mündlich abgegeben werden. Meldet sich kein weiterer Interessent, ist die Bieterstunde abgeschlossen und der Höchstbieter erhält den Zuschlag.

Das Gericht legt einen Termin zur Übergabe der Immobilie fest, der üblicherweise sechs bis acht Wochen nach der Versteigerung stattfindet. Dann wird das Eigentum im Grundbuch übertragen. Der Beschluss über den Zuschlag ist zugleich auch der Räumungstitel gegen den Schuldner, sofern dieser die Immobilie selbst bewohnt. Ist die ersteigerte Immobilie hingegen vermietet, bleibt das Mietverhältnis bestehen.

Kosten

Bei einer Zwangsversteigerung wird eine Gebühr in Höhe von etwa einem Prozent des Versteigerungsbetrags fällig. Notar- oder Maklergebühren fallen nicht an. Daneben verlangt das Gericht Zinsen in Höhe von vier Prozent auf den Zuschlagsbetrag für den Zeitraum zwischen Ersteigerung und Verteilungstermin.

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