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Immobilienwissen

Was ist eine Instandhaltungsrücklage?

Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus besitzt, ist automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Denn ihm gehört nicht nur die eigene Wohnung, sondern anteilig auch das Gemeinschaftseigentum – also das Grundstück, auf dem das Gebäude steht und bestimmte Teile und Einrichtungen im Wohnhaus, die von allen Eigentümern gemeinschaftlich genutzt werden. Darunter fallen beispielsweise das Treppenhaus, die gemeinsame Heizungsanlage oder die Dachdeckung.

Aber auch für diese Teile des Hauses gilt: Eigentum verpflichtet. Die Wohnungseigentümer müssen ihr Gemeinschaftseigentum auch gemeinsam instand halten – und sich die Kosten dafür teilen.

Der Notgroschen für Eigentümergemeinschaften

Die Instandhaltungsrücklage dient der Eigentümergemeinschaft als finanzieller Puffer. Muss am gemeinsamen Eigentum etwas saniert werden oder entsteht ein Schaden, werden die anfallenden Kosten von dieser Rücklage bezahlt. Allerdings muss eine solche Rücklage erst einmal gebildet werden. Daher ist für jeden Eigentümer monatlich ein festgelegter Betrag pro Wohnung fällig. Dieser Betrag bildet zusammen mit den laufenden Betriebskosten und den Hausverwaltungskosten das sogenannte Hausgeld.

Generell gibt es keine gesetzliche Verpflichtung zur Instandhaltungsrücklage. Die Eigentümergemeinschaft beschließt selbst, ob sie eine solche Rücklage ansparen möchte oder nicht. Meistens bestehe die Mehrheit der Eigentümer auf eine Instandhaltungsrücklage, um für ungeahnte oder hohe Reparaturen gewappnet zu sein.

Aber selbst, wenn die Mehrheit der Gemeinschaft gegen eine Instandhaltungsrücklage stimmt: Verlangt nur ein einziger der Eigentümer die Ansparung einer Rücklage, hat er das Recht auf seiner Seite und kann seinen Willen vor Gericht durchsetzen.

Wofür wird die Instandhaltungsrücklage verwendet?

Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden. Das bedeutet, sie darf ausschließlich dafür verwendet werden, das Gemeinschaftseigentum der Immobilie instand zu halten oder nach einem Schaden wieder instand zu setzen. Dazu zählen beispielsweise die Erneuerung der veralteten Heizungsanlage oder Dachreparaturen nach einem Sturmschaden. Für andere Zwecke, beispielsweise um die Heizölrechnung oder die Wohngebäudeversicherung zu bezahlen, darf die angesparte Rücklage nicht verwendet werden.

Wie genau die Instandhaltungsrücklage bei Renovierungsarbeiten eingesetzt wird, können die Eigentümer unter sich entscheiden: Sie können eine notwendige Instandsetzung vollständig, teilweise oder überhaupt nicht aus der Rücklage bezahlen. Werde für eine Instandsetzung nur teilweise oder gar nicht auf die Rücklage zurückgegriffen, müssen die Kosten über eine Sonderumlage finanziert werden. Das kann sich dann lohnen, wenn eine kleinere oder kostengünstige Reparatur ansteht und die Instandhaltungsrücklage als eiserne Reserve für den Notfall unberührt bleiben soll.

Wer bestimmt über die Höhe der Instandhaltungsrücklage?

Eine gesetzliche Vorgabe über die Höhe der Instandhaltungsrücklage gibt es nicht. Das entscheidet die Eigentümergemeinschaft, ob überhaupt eine Instandhaltungsrücklage und wenn ja, in welcher Höhe sie angespart werden soll. Dafür stimmt die Gemeinschaft auf einer ihrer Eigentümerversammlungen per Mehrheitsbeschluss ab.
Der sicherste Weg, eine angemessene Höhe für die Instandhaltungsrücklage zu berechnen, geht über den Jahreswirtschaftsplan. Der Hausverwalter erstellt ihn und kalkuliert darin alle jährlichen Ausgaben und Einnahmen der Eigentümergemeinschaft. Bei solchen individuellen Kostenplanungen weiß man am Ende ganz genau: Welcher Betrag ist möglicherweise bereits angespart, welche Reparaturen stehen demnächst an und was können die Eigentümer für die Instandhaltungsrücklage überhaupt ausgeben.

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