Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
Als Käufer einer Eigentumswohnung werden Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft. Innerhalb derer besitzen Sie mit Ihrer Wohnung sowohl Miteigentum (Gemeinschaftseigentum) als auch Sondereigentum. Daraus ergeben sich für Sie als Wohnungseigentümer Rechte und Pflichten, die u.a. im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt sind.
Die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum
In einer Eigentümergemeinschaft ergeben sich somit häufig Fragen bezüglich Miteigentumsanteil, Hausgeld oder Kostenverteilung. Das Wohnungseigentumsgesetz WEG unterscheidet unter anderem zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum wird vorgenommen, um die Verpflichtungen des einzelnen Eigentümers und die der Eigentümergemeinschaft als Ganzes nachvollziehen und die Kosten für Sanierungen, Modernisierungen, Instandhaltung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum unter den Eigentümern aufteilen zu können.
Die Kosten für einen neuen Fassadenanstrich als Instandhaltungsmaßnahme und Dachreparaturen beispielsweise werden auf alle Eigentümer umgelegt. Innerhalb einer Wohnung gehen Reparaturen defekter Leitungen und Armaturen, der Ersatz schadhafter Bodenbeläge und das Streichen von Wänden, Decken, Türen und der inneren Fensterrahmen dagegen zulasten des Wohnungseigentümers.
Sondereigentum
Als Sondereigentum gilt, was nur einem Eigentümer dient. Es kann entfernt oder hinzugefügt werden, ohne die Miteigentümer zu beeinflussen oder die Außenansicht im weitesten Sinne zu verändern.
Zum Sondereigentum gehören beispielsweise:
- Boden- und Wandbeläge wie Teppiche und Tapeten
- Versorgungsleitungen innerhalb der Eigentumswohnung
- Badeinrichtungen inklusive Armaturen
- Deckenverkleidungen
- Innentüren
- Nicht tragende Wände
Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist.
Zum Gemeinschaftseigentum zählen unter anderem:
- Treppenhäuser und Aufzüge
- Dächer
- Heizungsanlagen
- Versorgungsleitungen bis zum Eintritt in die Eigentumswohnung
- Estrich
- Fenster
- Decken
Keine Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter
Doch mit klaren Regelungen zu den Eigentumsverhältnissen ist es nicht getan. Damit eine Eigentümergemeinschaft langfristig gut funktioniert, bedarf es einer guten Hausverwaltung. Daher braucht jede Eigentümergemeinschaft einen Verwalter. Das kann einer der Eigentümer sein, in der Regel ist es aber ein professioneller Dienstleister. Laut Gesetz darf der Verwalter für maximal fünf Jahre bestellt werden, wird eine Eigentümergemeinschaft neu begründet, für höchstens drei Jahre. Danach muss die Gemeinschaft entscheiden, ob der bisherige Hausverwalter gute Arbeit geleistet hat.
Die Eigentümerversammlung
Eine der Aufgaben des Verwalters ist es, die Eigentümerversammlung abzuhalten. Er lädt einige Wochen vor dem Termin zu der jährlich stattfindenden Versammlung ein. In der Einladung finden die Wohnungseigentümer auch die einzelnen Tagesordnungspunkte, über die abgestimmt werden soll.
Zu Beginn der Versammlung wird zunächst festgestellt, welche Eigentümer anwesend sind und welche sich durch eine Vollmacht vertreten lassen. Nur wenn genug Eigentümer anwesend oder durch eine Vollmacht vertreten sind, ist die Versammlung beschlussfähig. Das ist sie dann, wenn die anwesenden oder vertretenen Eigentümer mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile repräsentieren.
Die einzelnen Tagesordnungspunkte werden abgearbeitet und die Eigentümer stimmen ab, ob sie zum Beispiel einer Sanierung zustimmen, sich enthalten wollen oder diese ablehnen. Die Beschlüsse werden vom Verwalter verkündet und schriftlich dokumentiert.
Im Anschluss an die Wohnungseigentümerversammlung muss der Verwalter die gefassten Beschlüsse allen Eigentümern – also auch denjenigen, die nicht persönlich anwesend waren – schriftlich zustellen. Die Eigentümer haben eine vierwöchige Frist, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung anzufechten.
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