Steuern beim Hausverkauf

Als Faustregel gilt: Verkaufen Sie Ihre Immobilie erst zehn Jahre nach dem Kauf, müssen Sie keine Steuern zahlen. In allen anderen Fällen zahlen Sie unter bestimmten Umständen Steuern. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Spekulationssteuer für den Hausverkauf. Auch beim Wohnungsverkauf ist diese Steuer zu entrichten. Aber: Sie zahlen immer nur dann Steuern, wenn Sie einen tatsächlichen Nettogewinn erzielt haben. Zudem gibt es von der „Spekulationsregel“ einige Ausnahmen, bei denen Sie entweder immer Steuern beim Verkauf des Hauses zahlen oder grundsätzlich steuerfrei sind.

Hausverkauf bei Eigennutzung steuerfrei

Selbst genutzter Wohnraum kann ohne Steuern verkauft werden. Angenommen, Sie verkaufen ein Haus und erzielen dabei einen Gewinn, dann müssen Sie diesen nicht versteuern, wenn Sie den Wohnraum dieser Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt haben. Wenn Sie ihr Haus verkaufen wollen, obwohl sie dessen Wohnräume selbst nur vermietet haben, müssen Sie den potentiellen Gewinn versteuern. Hier gilt die angesprochene Zehn-Jahres-Frist ohne Ausnahme.

Muss man Steuern zahlen, wenn mehrere Immobilien verkauft werden?

Verkaufen Sie mehrere Häuser in einer bestimmten Zeit, sind Sie verpflichtet, die aus dem Verkauf erzielten Gewinne zu versteuern. Eine zweite Ausnahme von der Zehn-Jahres-Regel besagt: Verkaufen Sie mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, gelten Sie als gewerblicher Grundstückshändler. Dann zahlen Sie für den Grundstücksverkauf immer Steuern. Das gilt übrigens auch, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus erwerben und anschließend einzelne Wohnungen verkaufen.

Wie hoch fällt die Spekulationssteuer aus?

Wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt, hängt wiederum von zwei Faktoren ab:

Wertzuwachs: Je größer der Veräußerungsgewinn ausfällt, desto höher ist die Steuerbemessungsgrundlage – und somit auch die zu tragende Steuerlast.
Einkommenssteuersatz: Versteuert wird der Hausverkauf nicht pauschal, sondern auf Basis Ihres persönlichen Einkommenssteuersatzes. Somit zahlen Besser- und Spitzenverdiener meist 42 Prozent Steuern, wenn Sie ein Haus verkaufen, Personen ohne eigenes Einkommen nur wenige Prozent.

Ist der Hausverkauf auch steuerfrei möglich?

Am einfachsten ist es, bei Immobilienverkäufen zehn Jahre abzuwarten – dann können Sie den Hausverkauf steuerfrei erledigen – auch bei fremdgenutzten Immobilien. Zudem sollten Sie natürlich vermeiden, mehr als drei Immobilien binnen fünf Jahren zu veräußern, weil sonst Gewerbe- und Umsatzsteuer anfallen.

Steuern beim Verkauf von geerbten Immobilien

Wenn Sie eine Immobilie erben und verkaufen möchten, geht die Spekulationsfrist des Erblassers auf Sie über. Besaß der Erblasser die Immobilie also schon länger als zehn Jahre, können Sie die Wohnung verkaufen, ohne einen Gewinn versteuern zu müssen. Ebenfalls steuerfrei ist der Immobilienverkauf, wenn der Erblasser sie seit Anschaffung oder im Jahr des Vererbens und den zwei Kalenderjahren zuvor selbst genutzt hat. Eine möglicherweise anfallende Erbschaftssteuer müssen Sie separat entrichten.