Veräußerung privater Immobilien
Nach einem jahrelangen Anstieg könnten die Immobilienpreise bald wieder fallen. Grund dafür ist die steuerliche Freistellung von Veräußerungsgewinnen. Wer vor zehn Jahren eingestiegen ist, hat Immobilien noch vor dem Boom gekauft. Jetzt läuft die Spekulationsfrist aus und der Anreiz ist groß, den Preisanstieg steuerfrei zu realisieren.
Was heißt das?
Die Veräußerung privater Immobilien ist in Deutschland grundsätzlich steuerfrei möglich. Bei der Veräußerung privater Immobilien gelten unterschiedliche Regelungen, je nachdem ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wurde, ob sie im In- oder Ausland liegt und wie lange sie sich im Besitz des Steuerpflichtigen befunden hat.
Da die zum 1. Januar 2009 in Kraft getretene Abgeltungsteuer nur auf Einkünfte aus Kapitalvermögen Anwendung findet, können private Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Immobilien weiterhin steuerfrei vereinnahmt werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Wie ist die Rechtslage bei Grundstücken und Zweit- bzw. Ferienwohnungen?
Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken sind grundsätzlich steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre beträgt. Dieser Zehnjahreszeitraum wird meist auch als "Spekulationsfrist" bezeichnet. Hierbei stellt der Gesetzgeber auf eine taggenaue Rechnung ab. Ausgenommen von der Besteuerung sind Grundstücke, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken verwendet oder im Jahr der Veräußerung und den vorangegangenen beiden Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ebenfalls von der Besteuerung ausgenommen sind selbst genutzte Zweitwohnungen und Ferienwohnungen. Zur Feststellung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ist jeweils der Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäftes maßgebend, also der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags. Im Erb- oder Schenkungsfall gelten die Fristen des Rechtsvorgängers, das heißt des Erblassers oder Schenkers.
Wie wird der Veräußerungsgewinn oder -verlust berechnet?
Der Veräußerungsgewinn oder -verlust ermittelt sich aus dem Veräußerungspreis abzüglich der Veräußerungskosten und der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Wird bei der Veräußerung eines Grundstücks ein Verlust generiert, darf dieser Verlust nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften ausgeglichen werden. Nach Einführung der Abgeltungsteuer ist die Verlustverrechnung jedoch im Einzelfall zu prüfen, da durch die Abgeltungsteuer sogenannte Verlustverrechnungstöpfe entstehen.
Auslandsbezug
Liegt die Immobilie im Ausland, gelten hinsichtlich der Besteuerung die Regelungen des maßgebenden Doppelbesteuerungsabkommens zwischen dem Belegenheitsstaat der Immobilie und Deutschland als Wohnsitzstaat. Liegt die Immobilie hingegen in Deutschland und lebt ihr Eigentümer im Ausland, ist der Veräußerungsgewinn, sofern nicht die obigen Ausnahmen von der Besteuerung greifen, in Deutschland zu versteuern.