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Immobilienwissen

Trennung: was passiert mit der gemeinsamen Eigentumswohnung?

Nach einer Trennung sind vielerlei Angelegenheiten zu regeln. Insbesondere bei einer gemeinsam genutzten Wohnung kommen viele Fragen auf. Was soll mit dem gemeinsamen Eigenheim geschehen? Verkaufen oder behalten? Und was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?

Auszug während des Trennungsjahres ist kein Muss

Dabei ist das Ausziehen eines Partners rechtlich für das sogenannte Trennungsjahr nicht zwingend notwendig. Beide Eheleute können unter der gleichen Anschrift wohnen, wenn sie getrennt von Tisch und Bett leben.

Das Wohnrecht des Ehepartners ist geschützt

Weigern sich beide Ehepartner auszuziehen, müssen sie unter einem Dach leben. Das gilt sowohl für den Fall, dass die Immobilie beiden Eheleuten gehört, als auch für den Fall, dass ein Partner der alleinige Eigentümer ist. Es entstünde dann ein ähnliches Verhältnis wie zwischen Vermieter und Mieter: Der Vermieter kann den Bewohner auch nicht nach Belieben vor die Tür setzen. Wer im Streit vorschnell ausgezogen ist, verliert damit nicht alle Rechte an der Immobilie. Hat ein Partner allerdings sechs Monate nicht mehr im Haus gewohnt und auch nicht signalisiert, zurückkehren zu wollen, wird es mit dem Wiedereinzug schwierig.

Nutzungsentschädigung für ausziehenden Partner

Zieht ein Ehepartner aus der gemeinsam erworbenen Immobilie aus, kann er eine Nutzungsentschädigung verlangen. Diese wird für den Anteil der Immobilie fällig, die dem anderen überlassen wurde. Bei einer gemeinsam erworbenen Immobilie ist das meistens die Hälfte. Entscheidet sich hingegen ein Alleineigentümer für den Auszug und überlässt das Haus seinem Partner, kann er eine Nutzungsentschädigung für die gesamte Immobilie verlangen. Bei der Höhe der Nutzungsentschädigung spielen viele Gesichtspunkte eine Rolle. So würden bei der Ermittlung in der Regel die Einkommen, die Bedürfnisse der Kinder, der Wert des Hauses beziehungsweise die ortsübliche Miete berücksichtigt, unter Umständen auch wie unerwartet die Trennung für den verbleibenden Partner kam.

Verkauf während der Trennungszeit

Die Haltungskosten für eine Immobilie, die Kreditraten und zusätzlich notwendige Mietzahlungen für eine zweite Wohnung bringen Durchschnittsverdiener schnell an ihre Grenzen. Deshalb kann ein Verkauf schon während der Trennungszeit eine Option sein. Dies ist aber nur möglich, wenn sich die Eheleute einig sind. Das gilt auch dann, wenn nur ein Partner im Grundbuch der Immobilie als alleiniger Eigentümer eingetragen ist. Ist die Immobilie der wesentliche Vermögenswert des Paares, dürfen die Eheleute laut BGB nur gemeinsam beziehungsweise mit Zustimmung darüber verfügen. Nach der Scheidung erlischt das Einwilligungserfordernis, der Alleineigentümer kann über das Haus frei entscheiden.

Verkauf nach der Scheidung

Spätestens während des Scheidungsverfahrens sollte entschieden werden, wie mit der Immobilie verfahren wird. Nach der Scheidung kann auch gegen den Willen des ehemaligen Partners eine Teilungsversteigerung beantragt werden. Eine Zwangsversteigerung sollte aber immer die letzte Möglichkeit sein, da sie die finanziell nachteiligste Variante ist.

Eine weitere Option: Vermieten

Wer die Immobilie weder selbst bewohnen noch verkaufen möchte, hat eine weitere Option: die Vermietung. Allerdings müsse das Paar dann in der Lage sein, gemeinsam und einig als Vermieter aufzutreten.

Übertragung der Immobilienhälfte auf den Partner

Ein Weg, der häufig von geschiedenen Paaren gewählt wird, ist die Übertragung der Hälfte des Immobilienbesitzes auf den ehemaligen Partner im Rahmen der Scheidungsvereinbarung. Diese Übertragung birgt aber auch Gefahren: Die finanzielle Last ist für eine Person ungleich größer und oft kaum zu stemmen. Nur die Wenigsten könnten ihren ehemaligen Lebenspartner auszahlen. Man kann auch nach der Scheidung gemeinsam Eigentümer eines Hauses bleiben.

Was passiert mit dem Immobilienkredit nach der Trennung?

Um unnötige Probleme und finanzielle Nachteile zu vermeiden, sollten die Kredite auf jeden Fall auch während der Trennung weiter bedient werden. Auch wenn nur noch ein Partner das Haus bewohnt, hält sich die Bank an beide Kreditnehmer. Selbst wenn im Rahmen der Scheidungsvereinbarung eine Hälfte der Immobilie auf den Partner übertragen wird und dieser die Schuldlast für das Haus übernehmen will, ändert sich für die Bank nichts, solange die bisherigen Kreditverträge bestehen bleiben. Kann oder will der Hausbesitzer die Kredite nicht bedienen, dann kann auch gegen den anderen Partner vollstreckt werden. Eine Entlassung aus der Haftung für die Hypothek funktioniert nur mit der Zustimmung der Bank.

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