Nebenverdienst durch Vermietung von Ferienwohnungen
Vorübergehenden Leerstand durch eine Zwischennutzung als Ferienwohnung kompensieren oder selbst bewohnte Immobilien untervermieten? Baum Immobilien verrät, was es bei der Untervermietung von Häusern oder Wohnungen zu beachten gilt.
Untervermietung von Immobilieneigentum über Ferienwohnungsportale
Ferienwohnungsportale wie z.B. Airbnb, Wimdu oder FeWo-direkt sind in aller Munde. Als Immobilieneigentümer winken durch das Untervermieten oder Vermieten von Wohnungen, Zimmern oder ganzen Häusern oft gute Nebenverdienste. Doch es gibt einige Feinheiten - nicht nur von seitens des Gesetzgebers - zu beachten. So sollte ein Berliner Paar eine Strafe in Höhe von 30.000 Euro bezahlen, weil die mehrfache Vermietung über das Portal Airbnb vom Gericht als Zweckentfremdung angesehen wurde. Unlängst ist dies kein Einzelfall mehr. Bezirksämter bieten Formulare an, mit welchen die eigene Wohnung oder das eigene Haus als Ferienwohnung / Ferienhaus gemeldet werden kann. Wann und wie kann man jedoch als Immobilieneigentümer oder als gar Mieter einer Immobilie von einer Untervermietung profitieren, was gibt es zu beachten und wann liegt eine Zweckentfremdung vor?
Zustimmung des Vermieters muss vorliegen
Wenn Sie Mieter einer Immobilie sind, benötigen Sie zunächst dringend die Genehmigung Ihres Vermieters, die Immobilie auch unter zu vermieten. Der Vermieter/Eigentümer muss im Falle eines berechtigten Interesses des Mieters einer Untervermietung zustimmen. Berechtigtes Interesse liegt dann vor, wenn sich z.B. durch einen Todesfall oder sonstige Umstände die Anzahl der in der Immobilie wohnhaften Personen verringert hat. Sollte der Mieter ohne vorherige Zustimmung des Vermieters die Immobilie untervermieten, droht eine Abmahnung oder gar die fristlose Kündigung.
Immobilieneigentümer haben mehr Befugnisse
Als Besitzer einer Eigentumswohnung hat man mehr Freiheiten. Aber auch hier sind die jeweiligen Rahmenbedingungen des Standortes zu beachten: Das Vermieten ganzer Wohnungen an Touristen ist nur für einen begrenzte Zeit erlaubt oder - je nach Gesetzeslage - ganz verboten. Die Kommunen berufen sich dabei auf das Zweckentfremdungsverbot (ZwVbG) oder Knappheit von Wohnraum aufgrund der angespannten Marktsituation.
Ausgeschlossen hievon ist, wer eine Genehmigung des jeweiligen Bezirksamtes hat, seine Wohnung, Haus oder Ferienwohnung zu vermieten. Ebenfalls uneingeschränkt erlaubt ist das Untervermieten einzelner Zimmer, wenn der Eigentümer die Immobilie bzw. Wohnung selbst bewohnt.
Einnahmen aus Vermietung sind steuerpflichtig
Bis zu einer Freigrenze von 520 Euro bei selbstgenutztem Wohnraum profitieren Eigentümer. Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen, die die Freigrenze überschreiten sind natürlich steuerpflichtig und müssen dem Finanzamt gemeldet werden. Hier wird allerdings nur der Gewinn besteuert und gewisse Kosten können abgesetzt werden. Hierzu zählen:
- Gebäudeabschreibungen
- Schuldzinzen
Werden pro Jahr mehr als 17.500 Euro Mieteinnahmen erzielt, ist zudem Umsatzsteuer fällig, denn dann geht das Finanzamt von einer gewerblichen Tätigkeit aus.
Immobilieneigentum lohnt sich in jedem Fall
Als Immobilieneigentümer sind Sie in jedem Fall auf der sicheren Seite: Ganz gleich ob Sie Ihr Eigentum vermieten oder selbst bewohnen. Mit dem Kauf Ihrer Immobilie haben Sie sich ein Renditeobjekt angeeignet. Das beweist nicht zuletzt auch die starke Nachfrage am bereits angespannten Immobilienmarkt: Verkäufer von Immobilien haben selten einen so hohen Ertrag für Ihre Verkaufsimmobilie erhalten.
Was Sie über Immobilien wissen sollten:
